Передача недвижимости по договору дарения — один из популярных способов переоформления прав собственности между родственниками. Такая сделка кажется простой, но на практике требует внимательности, юридической точности и понимания налоговых последствий. Ниже мы подробно рассмотрим, как грамотно оформить дарственную, кто может быть участником сделки и какие риски стоит учитывать.
Что такое дарственная на квартиру
Дарственная на квартиру — это договор дарения недвижимости, заключаемый в письменной форме между двумя сторонами: дарителем и одаряемым. Суть его заключается в том, что одна сторона безвозмездно передаёт право собственности на объект недвижимости другой стороне. Это может быть часть квартиры, целая квартира или даже доля в ней.
Дарственная обладает рядом юридических особенностей. Во-первых, она вступает в силу только после государственной регистрации перехода права в Росреестре. Во-вторых, в отличие от завещания, которое можно переписать или аннулировать в любой момент, дарение считается окончательным действием, отменить которое крайне сложно. Это делает договор удобным инструментом для быстрой и гарантированной передачи имущества, особенно между близкими родственниками.
- Дарственная — это безвозмездная передача недвижимости
- Оформляется в письменной форме и подлежит регистрации
- Имеет необратимый характер, за исключением некоторых случаев
Кто может оформить дарственную
Оформить дарственную имеет право любой дееспособный гражданин РФ или иностранный гражданин, достигший 18 лет, если он является полноправным собственником имущества. При этом важно, чтобы даритель не находился под давлением, не был ограничен в правах по состоянию здоровья или психическому состоянию.
Сторонами договора дарения могут быть как частные лица, так и юридические лица. Однако чаще всего в практике встречаются дарственные между членами семьи: родителями и детьми, бабушками и внуками, супругами. Для несовершеннолетних дарителей или одаряемых обязательно участие законных представителей и, в ряде случаев, согласие органов опеки.
- Дарителем может быть только дееспособный собственник
- Несовершеннолетним одаряемым требуется участие законных представителей
- Сделка должна быть добровольной, без принуждения
На кого можно оформить дарственную
Дарственную можно оформить на любого человека, в том числе на родственника, друга, соседа, либо даже на юридическое лицо. Главное — чтобы стороны были согласны с условиями договора, а одаряемый дал письменное согласие на принятие дара. Это условие прописывается в самом договоре.
Однако важно понимать, что при дарении недвижимости неродственникам возникает обязанность по уплате налога (НДФЛ). Если же дарственная оформляется между близкими родственниками — супругами, родителями и детьми, бабушками и внуками — налог не взимается. Это делает дарственную особенно удобным инструментом в семейных вопросах наследования и распределения собственности.
- Дарить можно кому угодно, но налоги зависят от степени родства
- Одаряемый должен дать согласие на принятие подарка
- Сделку нельзя навязать или оформить в одностороннем порядке
Как оформить дарственную
Оформление дарственной на квартиру начинается с подготовки письменного договора дарения. Его можно составить самостоятельно или обратиться к юристу или нотариусу. Обязательные пункты договора — сведения о сторонах, объекте дарения, добровольности сделки и согласии на её условия.
Следующий этап — государственная регистрация сделки в Росреестре. Для этого необходимо собрать пакет документов: паспорта сторон, договор дарения, документы на квартиру, выписку из ЕГРН. Госпошлина за регистрацию составляет 2000 рублей. Через 7–9 рабочих дней право собственности переходит к одаряемому.
- Дарственная обязательно должна быть зарегистрирована
- Без регистрации договор считается недействительным
- Оформление может занять до 10 рабочих дней
Когда нельзя дарить недвижимость
Есть случаи, когда оформить дарственную невозможно или крайне рискованно. В частности, нельзя дарить имущество, находящееся под арестом, в ипотеке или залоге, без согласия залогодержателя. Также запрещено дарение от имени недееспособных граждан без разрешения органов опеки.
Кроме того, если квартира принадлежит нескольким собственникам, необходимо письменное согласие всех участников долевой собственности. Без него сделка будет признана недействительной. Также закон ограничивает дарение в рамках коммерческих организаций, особенно если это связано с интересами третьих лиц или нарушает корпоративные соглашения.
- Нельзя дарить арестованную или залоговую недвижимость
- Дарение без согласия всех собственников невозможно
- Органы опеки могут отказать в сделке с участием несовершеннолетних
Сколько стоит договор дарения
Стоимость оформления дарственной складывается из нескольких компонентов: госпошлина, возможные услуги нотариуса, а также затраты на подготовку документов. Если оформление проходит без нотариуса, то расходы будут минимальны — около 2–3 тысяч рублей.
При нотариальном удостоверении стоимость возрастает. Тариф нотариуса зависит от кадастровой стоимости объекта и может составлять от 3000 до 25 000 рублей. Кроме того, нотариус взимает плату за техническую работу — до 10 000 рублей. В случае дарения между близкими родственниками нотариальное оформление не является обязательным, но может использоваться для подстраховки.
- Минимальные расходы — около 2000–3000 рублей
- Нотариус — по желанию, но платно
- При долевой собственности нотариус обязателен
Налог
Налог на дарение — это НДФЛ в размере 13% от стоимости квартиры. Он оплачивается одаряемым и возникает только в случае, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Налоговая база рассчитывается по кадастровой стоимости, указанной в выписке из ЕГРН.
При дарении между близкими родственниками — родителями, детьми, супругами, бабушками, дедушками и внуками — налог не взимается. Это делает дарение внутри семьи финансово выгодным способом передачи имущества. При этом рекомендуется всё равно уведомить налоговую службу, даже если обязательства отсутствуют.
- 13% от кадастровой стоимости — для неродственников
- Близкие родственники освобождены от налога
- Налог уплачивается одаряемым до 15 июля следующего года
Риски для дарителя
Дарственная практически исключает возможность отмены сделки после регистрации. Поэтому основная опасность для дарителя — потеря контроля над квартирой. Новый собственник имеет право продать, сдать или распоряжаться жильём по своему усмотрению, даже выселить дарителя, если нет других договорённостей.
Также существует риск, что даритель будет признан недееспособным или введённым в заблуждение, и сделка станет предметом судебного разбирательства. Поэтому крайне важно фиксировать факт добровольности сделки и по возможности оформлять её через нотариуса.
- Даритель теряет право распоряжаться квартирой
- Есть риск оспаривания при недееспособности
- Иногда лучше использовать альтернативы — завещание или договор ренты
Как оформить дарственную на квартиру
Чтобы оформить дарственную на квартиру, нужно выполнить несколько шагов: подготовить договор, собрать документы, оплатить госпошлину и подать заявление в Росреестр. Сделать это можно как лично, так и через МФЦ или портал «Госуслуги».
Особенно важно внимательно указать все параметры объекта недвижимости и данные сторон. Ошибка в документе может привести к отказу в регистрации. Поэтому лучше заранее проконсультироваться с юристом или использовать проверенные шаблоны.
- Шаг 1: составить договор дарения
- Шаг 2: собрать документы (паспорта, ЕГРН, право собственности)
- Шаг 3: подать заявление в Росреестр или через МФЦ
Что нужно помнить о договоре дарения на квартиру и другое имущество: кратко
- Дарственная — это безвозмездная передача имущества
- Оформляется письменно и подлежит госрегистрации
- Налоги зависят от степени родства
- Отмена сделки возможна только по закону
- Лучше подстраховаться нотариальным заверением
Помимо этой статьи хотим посоветовать вам ознакомиться с материалом, что делать, если по ошибке перевел деньги на чужой счет.
FAQ
Нужно ли регистрировать дарственную?
Да, без регистрации договор недействителен.
Обязательно ли платить налог?
Только если дарение между неродственниками.
Можно ли вернуть дарственную?
Только по суду и в исключительных случаях.